Como são protegidos os pagamentos de uma compra em planta

1. Como funciona uma compra em planta

Reserva uma fração, assina um contrato de compra com um plano de pagamentos — por exemplo, uma parte na assinatura, outras prestações em marcos da construção e o restante na entrega — e assina a escritura quando o edifício estiver concluído e licenciado para utilização. Na Casa24, as páginas dos empreendimentos mostram o plano de pagamentos de cada fração em euros, para que veja exatamente o que tem de pagar e quando.

2. Espanha: uma garantia para cada pagamento

A lei espanhola obriga os promotores de habitação a proteger o dinheiro que os compradores pagam antes da conclusão. Cada pagamento tem de estar coberto por uma garantia bancária individual (aval bancario) ou apólice de seguro em nome do comprador, relativa à fração adquirida, e ser depositado numa conta específica. Se a casa não for concluída ou não for entregue dentro do prazo, o comprador pode exigir a devolução dos montantes pagos, acrescidos de juros.

• Peça o próprio certificado da garantia, com o seu nome e a sua fração — e não apenas uma cláusula que a promete — e confirme-o junto do banco ou da seguradora emitente antes de pagar.
• Verifique se o promotor dispõe da licença de construção (licencia de obra) para o projeto.
• As casas novas têm de ter um seguro estrutural de dez anos (seguro decenal). A lei prevê ainda responsabilidade de três anos por defeitos de habitabilidade e de um ano por defeitos de acabamento.

3. Portugal: inclua a proteção no contrato

Em Portugal, a compra em planta é formalizada através de um contrato-promessa (CPCV). Como é no contrato que reside a maior parte da sua proteção, peça a um advogado independente que o analise antes de assinar. Peça:

• Uma garantia bancária ou caução semelhante que cubra os pagamentos feitos antes da escritura — e torne-a uma condição do CPCV.
• Pagamentos ligados a marcos da construção, com penalizações claras por atraso na entrega e o direito de resolver o contrato após um atraso definido.
• Cópias do projeto aprovado e da licença de construção emitida pela câmara municipal, bem como uma certidão do registo predial que mostre que o terreno está livre de ónus.
• As especificações técnicas da sua fração anexadas ao contrato.

Na conclusão, o promotor tem de obter a licença de utilização antes de a escritura poder ser assinada. Os construtores respondem por defeitos estruturais durante dez anos e por outros defeitos durante cinco anos.

4. Perguntas a fazer a qualquer promotor

• Quem garante os meus pagamentos, e posso ver a garantia antes de pagar?
• A licença de construção já foi concedida, e quando caduca?
• Qual é a data de entrega, e o que acontece se houver atraso?
• O que está exatamente incluído — acabamentos, eletrodomésticos, estacionamento, arrecadação?
• Que documentos vou receber na entrega?

Pode enviar estas perguntas diretamente ao promotor a partir de qualquer página de empreendimento na Casa24. Um promotor que não consiga mostrar um documento não está necessariamente a esconder um problema, mas é motivo para fazer uma pausa.

Bom saber

Este guia contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. As proteções aplicáveis dependem do país, do contrato e do imóvel — peça sempre a um advogado independente que analise os documentos antes de assinar ou pagar o que quer que seja.