Comprar casa em Espanha, do NIE à escritura

1. Obtenha o seu NIE

O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o seu número de identificação fiscal espanhol, necessário para assinar a escritura, pagar impostos e registar o imóvel. Pode pedi-lo num consulado espanhol no seu país ou numa esquadra de polícia designada em Espanha — conte com várias semanas, por isso comece cedo. Um advogado pode tratar disso por si mediante procuração.

2. Reúna a sua equipa e defina o orçamento

• Um advogado independente (abogado) que atue apenas em seu nome. É ele quem faz a due diligence e pode assinar em seu nome.
• Uma conta bancária espanhola para a compra, as quotas de condomínio, o imposto anual sobre o imóvel (IBI) e os serviços.
• Pré-aprovação do crédito à habitação, se for recorrer a financiamento — os bancos espanhóis concedem crédito a não residentes, normalmente com um rácio de financiamento (LTV) inferior.
• Custos de aquisição para além do preço: imposto de transmissão ou IVA, imposto do selo, notário, registo predial e honorários jurídicos. Peça ao seu advogado uma estimativa por escrito para o imóvel em causa.

3. Reserve o imóvel

Depois de a sua proposta ser aceite, um breve contrato de reserva com um pequeno sinal retira normalmente o imóvel do mercado durante algumas semanas, enquanto o seu advogado faz as verificações. Leia as condições: confirme se, e em que circunstâncias, o sinal de reserva é reembolsável.

4. Due diligence

Antes de um contrato vinculativo, o seu advogado deve verificar:

• A nota simple do Registro de la Propiedad — o proprietário registado e eventuais hipotecas, penhoras ou outros ónus.
• Que o imóvel está legalmente construído e licenciado, incluindo ampliações ou piscinas, e que tem o certificado de ocupação exigido na sua região (cédula de habitabilidad ou licencia de primera ocupación).
• Os recibos do IBI (imposto anual sobre o imóvel) e um certificado da comunidade de proprietários que comprove que não há quotas em dívida.
• O certificado energético, que o vendedor é obrigado a fornecer.
• A situação urbanística local, sobretudo no caso de terrenos rústicos e imóveis no litoral.

5. Assine o contrato privado (arras) e pague o sinal

Comprador e vendedor assinam então um contrato de arras, que fixa o preço, a data da escritura e as condições. O comprador paga normalmente 10% do preço. Na modalidade mais comum (arras penitenciales), o comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que desiste devolve-o em dobro.

6. Impostos, notário e escritura

A propriedade transmite-se quando a escritura pública é assinada perante um notário espanhol e o restante do preço é pago. Os impostos dependem do imóvel:

• Imóveis usados: imposto de transmissão (ITP), fixado por cada comunidade autónoma — em geral entre 6% e 10% do preço.
• Imóveis novos comprados a um promotor: IVA — atualmente 10% nos imóveis habitacionais — mais o imposto do selo (AJD), também fixado por cada comunidade autónoma.

O vendedor paga normalmente o imposto municipal sobre mais-valias (plusvalía municipal). Se o vendedor for não residente, o comprador tem de reter 3% do preço e entregá-lo às finanças — o seu advogado tratará disso.

7. Registe a compra e instale-se

• O seu advogado ou o cartório notarial apresenta a escritura no registo predial — é o registo que protege a sua propriedade perante terceiros.
• Passe os serviços e o IBI para o seu nome.
• Como proprietário não residente, entrega uma declaração anual de imposto sobre o rendimento de não residentes (Modelo 210) relativa ao imóvel, mesmo que não o arrende.

Bom saber

Este guia contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas dos impostos variam entre regiões e mudam ao longo do tempo — trabalhe sempre com um advogado independente antes de assinar ou pagar o que quer que seja.