Comprar casa em Portugal, passo a passo

1. Obtenha um número de contribuinte português (NIF)

Todos os compradores precisam de um NIF (Número de Identificação Fiscal) antes de assinar qualquer documento ou pagar um sinal. Pode pedi-lo presencialmente num serviço de Finanças ou à distância, através de um advogado ou de um representante autorizado.

Os compradores que residem fora da UE/EEE podem ter de nomear um representante fiscal em Portugal ou, em alternativa, aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. O seu advogado indicar-lhe-á qual a opção aplicável ao seu caso.

2. Reúna a sua equipa e defina o orçamento

• Um advogado independente (advogado ou solicitador) que trabalhe para si e não para o vendedor. É ele quem faz as verificações abaixo e pode assinar em seu nome mediante procuração.
• Uma conta bancária portuguesa — não é obrigatória por lei, mas facilita muito o pagamento de impostos, serviços e do imposto anual sobre o imóvel.
• Pré-aprovação do crédito à habitação, se for recorrer a financiamento. Os bancos portugueses concedem crédito a não residentes, normalmente com um rácio de financiamento (LTV) inferior ao dos residentes.
• Custos de aquisição para além do preço: IMT, Imposto do Selo, emolumentos notariais ou de registo e honorários jurídicos. Peça ao seu advogado uma estimativa por escrito para o imóvel em causa antes de fazer uma proposta.

3. Verifique o imóvel antes de se comprometer

Antes de qualquer contrato vinculativo, o seu advogado deve obter e analisar:

• Certidão permanente do registo predial — o registo do imóvel: quem é o proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus.
• Caderneta predial — o registo fiscal, que deve coincidir com o registo predial e com o imóvel que visitou.
• Licença de utilização — confirma que o imóvel pode ser legalmente utilizado como habitação (os edifícios mais antigos podem ter, em vez disso, uma isenção).
• Certificado energético — que o vendedor é obrigado a fornecer.
• Ficha técnica da habitação — o documento técnico das habitações licenciadas nas últimas décadas, que descreve a forma como o edifício foi construído.
• Confirmação de que não existem quotas de condomínio em dívida e de que eventuais ampliações, piscinas ou anexos estão licenciados.

4. Assine o contrato-promessa (CPCV) e pague o sinal

Concluídas as verificações sem problemas, comprador e vendedor assinam normalmente um CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). Este fixa o preço, a data da escritura e as condições, e o comprador paga o sinal — habitualmente entre 10% e 30% do preço.

O sinal protege ambas as partes: se o comprador desistir sem justa causa, perde-o; se for o vendedor a desistir, deve normalmente devolver o sinal em dobro. Certifique-se de que o CPCV indica claramente o que acontece se o crédito à habitação for recusado ou se surgir um problema com a documentação.

5. Pague os impostos e assine a escritura

Antes da escritura paga o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, com taxas progressivas que dependem do preço e de o imóvel se destinar ou não a habitação própria permanente) e o Imposto do Selo (0,8% do preço). Ambos são pagos antes da assinatura da escritura.

A propriedade transmite-se com a assinatura da escritura — num notário, num balcão Casa Pronta ou através de documento particular autenticado por advogado. O restante do preço é pago nesse momento, normalmente por transferência bancária ou cheque bancário.

6. Registe a compra e instale-se

• O seu advogado regista a aquisição na conservatória do registo predial em seu nome — não salte este passo; é o registo que o protege perante terceiros.
• Passe os contratos de água, eletricidade e internet para o seu nome.
• A partir do ano seguinte paga o IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis, calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel.

Bom saber

Este guia contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As regras e as taxas mudam, e a sua situação (residência, financiamento, o próprio imóvel) é determinante — trabalhe sempre com um advogado independente antes de assinar ou pagar o que quer que seja.