Comprar una vivienda en Portugal, paso a paso

1. Obtenga un número de identificación fiscal portugués (NIF)

Todo comprador necesita un NIF (Número de Identificação Fiscal) antes de firmar nada o pagar una señal. Puede solicitarlo en persona en una oficina de Hacienda (Finanças), o a distancia a través de un abogado o de un representante autorizado.

Los compradores que residen fuera de la UE/EEE pueden tener que nombrar a un representante fiscal en Portugal o, en su lugar, darse de alta en las notificaciones fiscales electrónicas. Su abogado le indicará cuál es su caso.

2. Reúna a su equipo y fije su presupuesto

• Un abogado independiente (advogado o solicitador) que trabaje para usted, no para el vendedor. Se encarga de las comprobaciones que se describen más abajo y puede firmar en su nombre con un poder notarial.
• Una cuenta bancaria portuguesa: no es obligatoria por ley, pero facilita mucho el pago de impuestos, suministros y el impuesto anual sobre la propiedad.
• Preaprobación de la hipoteca, si va a financiar la compra. Los bancos portugueses conceden préstamos a no residentes, normalmente con un porcentaje de financiación inferior al de los residentes.
• Gastos de compra además del precio: impuesto de transmisión (IMT), impuesto de timbre, gastos de notaría o de registro y honorarios legales. Pida a su abogado un presupuesto por escrito para la vivienda concreta antes de hacer una oferta.

3. Revise la vivienda antes de comprometerse

Antes de firmar cualquier contrato vinculante, su abogado debe obtener y revisar:

• Certidão permanente do registo predial: la inscripción en el registro de la propiedad, que indica quién es el titular y si existen hipotecas, embargos u otras cargas.
• Caderneta predial: el registro fiscal, que debe coincidir con el registro de la propiedad y con la vivienda que ha visitado.
• Licença de utilização: la licencia que confirma que la vivienda puede usarse legalmente como residencia (los edificios más antiguos pueden tener, en su lugar, una exención).
• Certificado energético: el certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a aportar.
• Ficha técnica da habitação: el expediente técnico de las viviendas con licencia de las últimas décadas, que describe cómo se construyó el edificio.
• Confirmación de que no hay cuotas de comunidad pendientes y de que cualquier ampliación, piscina o anexo cuenta con licencia.

4. Firme el contrato de promesa (CPCV) y pague la señal

Si las comprobaciones son correctas, comprador y vendedor suelen firmar un CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). En él se fijan el precio, la fecha de la escritura y las condiciones, y usted paga una señal, el sinal, que suele estar entre el 10 % y el 30 % del precio.

La señal protege a ambas partes: si el comprador desiste sin causa justificada, la pierde; si es el vendedor quien se echa atrás, normalmente debe devolver el doble de la señal. Asegúrese de que el CPCV establezca claramente qué ocurre si le deniegan la hipoteca o surge un problema con la documentación.

5. Pague los impuestos y firme la escritura

Antes de la firma se paga el IMT (el impuesto de transmisión, con una escala progresiva que depende del precio y de si la vivienda será su residencia habitual) y el impuesto de timbre (Imposto do Selo, el 0,8 % del precio). Ambos se abonan antes de firmar la escritura.

La propiedad se transmite al firmar la escritura, ante notario, en una oficina Casa Pronta o mediante un documento certificado por un abogado. El resto del precio se paga en ese momento, normalmente por transferencia bancaria o cheque bancario.

6. Inscriba la compra e instálese

• Su abogado inscribe la compra a su nombre en el registro de la propiedad: no se salte este paso, porque la inscripción es lo que le protege frente a terceros.
• Ponga a su nombre los contratos de agua, electricidad e internet.
• A partir del año siguiente pagará el IMI, el impuesto municipal anual sobre la propiedad, calculado sobre el valor fiscal de la vivienda.

Conviene saber

Esta guía ofrece información general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian, y su situación (residencia, financiación, la propia vivienda) es determinante: trabaje siempre con un abogado independiente antes de firmar o pagar nada.