Comprar una vivienda en España, del NIE a la escritura

1. Obtenga su NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación fiscal en España y lo necesita para firmar la escritura, pagar los impuestos e inscribir la vivienda. Se solicita en un consulado español en su país o en una comisaría de policía habilitada en España; el trámite puede llevar varias semanas, así que empiece pronto. Un abogado puede gestionarlo por usted con un poder notarial.

2. Reúna a su equipo y fije su presupuesto

• Un abogado independiente que actúe solo en su interés. Se encarga de las comprobaciones previas y puede firmar en su nombre.
• Una cuenta bancaria española para la compra, las cuotas de comunidad, el impuesto anual sobre la propiedad (IBI) y los suministros.
• Preaprobación de la hipoteca si va a financiar la compra: los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, normalmente con un porcentaje de financiación inferior.
• Gastos de compra además del precio: impuesto de transmisiones o IVA, actos jurídicos documentados, notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales. Pida a su abogado un presupuesto por escrito para la vivienda concreta.

3. Reserve la vivienda

Una vez aceptada su oferta, un breve contrato de reserva con una pequeña señal suele retirar la vivienda del mercado durante unas semanas mientras su abogado realiza las comprobaciones. Lea las condiciones: confirme si la señal de reserva es reembolsable y en qué casos.

4. Comprobaciones previas

Antes de firmar un contrato vinculante, su abogado debe comprobar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: el titular registral y cualquier hipoteca, embargo u otra carga.
• Que la vivienda está construida legalmente y con licencia, incluidas ampliaciones o piscinas, y que cuenta con el certificado de ocupación exigido en su comunidad autónoma (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación).
• Recibos del IBI (impuesto anual sobre la propiedad) y un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay cuotas pendientes.
• El certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a aportar.
• La situación urbanística local, especialmente en suelo rústico y en viviendas de costa.

5. Firme el contrato privado (arras) y pague la señal

A continuación, comprador y vendedor firman un contrato de arras en el que se fijan el precio, la fecha de la escritura y las condiciones. El comprador suele pagar el 10 % del precio. En la modalidad más habitual (arras penitenciales), el comprador que desiste pierde la señal, y el vendedor que se echa atrás devuelve el doble.

6. Impuestos, notario y escritura

La propiedad se transmite al firmar la escritura pública ante notario español y pagar el resto del precio. Los impuestos dependen de la vivienda:

• Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), fijado por cada comunidad autónoma, en general entre el 6 % y el 10 % del precio.
• Obra nueva comprada a un promotor: IVA (actualmente el 10 % en vivienda) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), también fijado por cada comunidad autónoma.

El vendedor suele pagar el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal). Si el vendedor no es residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda; su abogado se encargará de ello.

7. Inscriba la compra e instálese

• Su abogado o la notaría presenta la escritura en el Registro de la Propiedad: la inscripción es lo que protege su titularidad frente a terceros.
• Ponga a su nombre los suministros y el IBI.
• Como propietario no residente, debe presentar cada año una declaración del impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210) por la vivienda, aunque no la alquile.

Conviene saber

Esta guía ofrece información general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los tipos impositivos varían entre comunidades autónomas y cambian con el tiempo: trabaje siempre con un abogado independiente antes de firmar o pagar nada.