Immobilienkauf in Spanien, von der NIE bis zur Escritura

1. NIE beantragen

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Sie benötigen sie, um die Urkunde zu unterschreiben, Steuern zu zahlen und die Immobilie eintragen zu lassen. Beantragen Sie sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer dafür zuständigen Polizeidienststelle in Spanien – planen Sie mehrere Wochen ein und beginnen Sie frühzeitig. Ein Anwalt kann das mit einer Vollmacht für Sie erledigen.

2. Team und Budget aufstellen

• Ein unabhängiger Anwalt (abogado), der ausschließlich für Sie tätig ist. Er führt die Due-Diligence-Prüfung durch und kann in Ihrem Namen unterschreiben.
• Ein spanisches Bankkonto für den Kauf, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, die jährliche Grundsteuer (IBI) und die Nebenkosten.
• Eine Finanzierungszusage, falls Sie einen Kredit aufnehmen – spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, meist mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf.
• Kaufnebenkosten zusätzlich zum Preis: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Stempelsteuer, Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt eine schriftliche Kostenschätzung für die konkrete Immobilie geben.

3. Die Immobilie reservieren

Sobald Ihr Angebot angenommen ist, wird die Immobilie meist mit einer kurzen Reservierungsvereinbarung und einer kleinen Anzahlung für einige Wochen vom Markt genommen, während Ihr Anwalt die Prüfungen durchführt. Lesen Sie die Bedingungen: Klären Sie, ob und wann die Reservierungsanzahlung erstattet wird.

4. Due-Diligence-Prüfung

Vor einem verbindlichen Vertrag sollte Ihr Anwalt Folgendes prüfen:

• Nota simple aus dem Registro de la Propiedad – der eingetragene Eigentümer sowie etwaige Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Belastungen.
• Dass die Immobilie rechtmäßig gebaut und genehmigt ist, einschließlich etwaiger Anbauten oder Pools, und dass sie über die in ihrer Region erforderliche Bezugsgenehmigung verfügt (cédula de habitabilidad oder licencia de primera ocupación).
• IBI-Belege (jährliche Grundsteuer) und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Hausgeldrückstände bestehen.
• Den Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss.
• Den örtlichen planungsrechtlichen Status, insbesondere bei ländlichen Grundstücken und Immobilien in Küstennähe.

5. Privaten Vertrag (arras) unterschreiben und Anzahlung leisten

Anschließend unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen contrato de arras, der Preis, Abschlusstermin und Bedingungen festlegt. Der Käufer zahlt in der Regel 10 % des Preises an. Bei der gängigsten Form (arras penitenciales) verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung, und ein Verkäufer, der aussteigt, zahlt das Doppelte zurück.

6. Steuern, Notar und Urkunde

Das Eigentum geht über, wenn die escritura pública vor einem spanischen Notar unterzeichnet und der Restkaufpreis gezahlt wird. Welche Steuern anfallen, hängt von der Immobilie ab:

• Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP), die jede Region selbst festlegt – grob zwischen 6 % und 10 % des Preises.
• Neubauten vom Bauträger: Mehrwertsteuer (IVA) – derzeit 10 % auf Wohnimmobilien – zuzüglich Stempelsteuer (AJD), die ebenfalls jede Region festlegt.

Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) zahlt normalerweise der Verkäufer. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen – darum kümmert sich Ihr Anwalt.

7. Eintragen lassen und ankommen

• Ihr Anwalt oder das Notariat reicht die Urkunde beim Grundbuch ein – erst die Eintragung schützt Ihr Eigentum gegenüber Dritten.
• Melden Sie Versorgungsleistungen und IBI auf Ihren Namen um.
• Als nicht ansässiger Eigentümer geben Sie für die Immobilie eine jährliche Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210) ab, auch wenn Sie sie nicht vermieten.

Gut zu wissen

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze unterscheiden sich je nach Region und ändern sich im Lauf der Zeit – arbeiten Sie immer mit einem unabhängigen Anwalt zusammen, bevor Sie etwas unterschreiben oder zahlen.