Immobilienkauf in Portugal, Schritt für Schritt

1. Portugiesische Steuernummer (NIF) beantragen

Jeder Käufer benötigt eine NIF (Número de Identificação Fiscal), bevor er etwas unterschreibt oder eine Anzahlung leistet. Sie können sie persönlich bei einem Finanzamt (Finanças) beantragen oder aus der Ferne über einen Anwalt bzw. einen bevollmächtigten Vertreter.

Käufer mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR müssen unter Umständen einen steuerlichen Vertreter in Portugal benennen oder sich stattdessen für elektronische Steuerzustellungen registrieren. Ihr Anwalt sagt Ihnen, was in Ihrem Fall gilt.

2. Team und Budget aufstellen

• Ein unabhängiger Anwalt (advogado oder solicitador), der für Sie arbeitet, nicht für den Verkäufer. Er führt die unten beschriebenen Prüfungen durch und kann mit einer Vollmacht in Ihrem Namen unterschreiben.
• Ein portugiesisches Bankkonto – gesetzlich nicht vorgeschrieben, erleichtert aber die Zahlung von Steuern, Nebenkosten und der jährlichen Grundsteuer erheblich.
• Eine Finanzierungszusage, falls Sie einen Kredit aufnehmen. Portugiesische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, in der Regel mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf als für Ansässige.
• Kaufnebenkosten zusätzlich zum Preis: Grunderwerbsteuer (IMT), Stempelsteuer, Notar- bzw. Registergebühren und Anwaltskosten. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt eine schriftliche Kostenschätzung für die konkrete Immobilie geben, bevor Sie ein Angebot abgeben.

3. Die Immobilie prüfen, bevor Sie sich binden

Vor jedem verbindlichen Vertrag sollte Ihr Anwalt folgende Unterlagen einholen und prüfen:

• Certidão permanente do registo predial – der Grundbuchauszug: wer Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfandrechte oder sonstige Belastungen bestehen.
• Caderneta predial – der Steuerauszug, der mit dem Grundbuch und der besichtigten Immobilie übereinstimmen sollte.
• Licença de utilização – die Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass die Immobilie rechtmäßig als Wohnung genutzt werden darf (ältere Gebäude können stattdessen eine Befreiung haben).
• Certificado energético – der Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss.
• Ficha técnica da habitação – die technische Gebäudeakte für Wohnungen, die in den letzten Jahrzehnten genehmigt wurden, mit Angaben zur Bauweise.
• Die Bestätigung, dass keine offenen Hausgeldzahlungen bestehen und dass etwaige Anbauten, Pools oder Nebengebäude genehmigt sind.

4. Vorvertrag (CPCV) unterschreiben und Anzahlung leisten

Sind die Prüfungen ohne Befund, unterzeichnen Käufer und Verkäufer in der Regel einen CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). Er legt Preis, Abschlusstermin und Bedingungen fest, und Sie leisten eine Anzahlung – das sinal –, üblicherweise zwischen 10 % und 30 % des Preises.

Die Anzahlung schützt beide Seiten: Tritt der Käufer ohne Grund zurück, verliert er sie; steigt der Verkäufer aus, muss er in der Regel das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Achten Sie darauf, dass der CPCV klar regelt, was passiert, wenn Ihre Finanzierung abgelehnt wird oder ein Problem mit den Dokumenten auftaucht.

5. Steuern zahlen und die Urkunde unterschreiben

Vor dem Abschluss zahlen Sie die IMT (die Grunderwerbsteuer, nach einem gestaffelten Tarif, der vom Preis abhängt und davon, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird) sowie die Stempelsteuer (Imposto do Selo, 0,8 % des Preises). Beide werden vor der Unterzeichnung der Urkunde gezahlt.

Das Eigentum geht mit der Unterzeichnung der escritura (Kaufurkunde) über – bei einem Notar, an einem Casa-Pronta-Schalter oder als von einem Anwalt beglaubigtes Dokument. Der Restkaufpreis wird in diesem Moment gezahlt, meist per Banküberweisung oder Bankscheck.

6. Eintragen lassen und ankommen

• Ihr Anwalt lässt den Kauf auf Ihren Namen im Grundbuch eintragen – lassen Sie diesen Schritt nicht aus; erst die Eintragung schützt Sie gegenüber Dritten.
• Melden Sie Wasser, Strom und Internet auf Ihren Namen um.
• Ab dem Folgejahr zahlen Sie die IMI, die jährliche kommunale Grundsteuer, berechnet auf Basis des steuerlichen Werts der Immobilie.

Gut zu wissen

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Steuersätze ändern sich, und Ihre persönliche Situation (Wohnsitz, Finanzierung, die Immobilie selbst) spielt eine Rolle – arbeiten Sie immer mit einem unabhängigen Anwalt zusammen, bevor Sie etwas unterschreiben oder zahlen.