Köpa bostad i Spanien, från NIE till escritura

1. Skaffa ditt NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ditt spanska skatteidentifikationsnummer, och du behöver det för att skriva under köpebrevet, betala skatter och registrera bostaden. Ansök på ett spanskt konsulat i ditt hemland eller på en utsedd polisstation i Spanien – räkna med flera veckor, så börja i god tid. En advokat kan sköta det åt dig med fullmakt.

2. Sätt ihop ditt team och din budget

• En oberoende advokat (abogado) som enbart företräder dig. Advokaten gör den juridiska granskningen och kan skriva under för din räkning.
• Ett spanskt bankkonto för köpet, föreningsavgifterna, den årliga fastighetsskatten (IBI) samt el och vatten.
• Lånelöfte om du ska låna – spanska banker lånar ut till personer som inte är bosatta i landet, vanligtvis med lägre belåningsgrad.
• Köpkostnader utöver priset: överlåtelseskatt eller moms, stämpelskatt samt avgifter till notarie, fastighetsregister och advokat. Be din advokat om en skriftlig kostnadsberäkning för den specifika bostaden.

3. Reservera bostaden

När ditt bud har accepterats tar ett kort reservationsavtal med en mindre handpenning vanligtvis bort bostaden från marknaden i några veckor medan din advokat gör kontrollerna. Läs villkoren: ta reda på om och när reservationsavgiften återbetalas.

4. Juridisk granskning

Innan något bindande avtal skrivs bör din advokat kontrollera:

• Nota simple från Registro de la Propiedad – den registrerade ägaren och eventuella inteckningar, utmätningar eller andra belastningar.
• Att bostaden är lagligt uppförd och har bygglov, inklusive eventuella tillbyggnader eller pooler, och att den har det bostadsintyg som krävs i regionen (cédula de habitabilidad eller licencia de primera ocupación).
• IBI-kvitton (den årliga fastighetsskatten) och ett intyg från ägarföreningen som visar att det inte finns några obetalda avgifter.
• Energicertifikatet, som säljaren måste tillhandahålla.
• Lokal planstatus, särskilt för landsbygdsmark och fastigheter vid kusten.

5. Skriv det privata avtalet (arras) och betala handpenningen

Köpare och säljare skriver därefter under ett contrato de arras, som fastställer priset, tillträdesdagen och villkoren. Köparen betalar normalt 10 % av priset. I den vanligaste formen (arras penitenciales) förlorar en köpare som drar sig ur handpenningen, och en säljare som drar sig ur betalar tillbaka det dubbla.

6. Skatter, notarien och köpebrevet

Äganderätten övergår när escritura pública skrivs under inför en spansk notarie och resterande köpeskilling betalas. Skatterna beror på bostaden:

• Begagnade bostäder: överlåtelseskatt (ITP), som fastställs av varje region – i stort sett mellan 6 % och 10 % av priset.
• Nyproducerade bostäder köpta av en byggherre: moms (IVA) – för närvarande 10 % på bostäder – plus stämpelskatt (AJD), som också fastställs av varje region.

Säljaren betalar normalt den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal). Om säljaren inte är bosatt i Spanien måste köparen hålla inne 3 % av priset och betala in det till skattemyndigheten – din advokat sköter detta.

7. Registrera och flytta in

• Din advokat eller notariekontoret lämnar in köpebrevet till fastighetsregistret – det är registreringen som skyddar ditt ägande gentemot tredje part.
• För över el, vatten och IBI till ditt namn.
• Som ägare som inte är bosatt i Spanien lämnar du in en årlig inkomstdeklaration för icke-bosatta (Modelo 210) för bostaden, även om du inte hyr ut den.

Bra att veta

Den här guiden är allmän information, inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Skattesatserna skiljer sig mellan regionerna och ändras över tid – anlita alltid en oberoende advokat innan du skriver under eller betalar något.