Köpa bostad i Portugal, steg för steg

1. Skaffa ett portugisiskt skattenummer (NIF)

Alla köpare behöver ett NIF (Número de Identificação Fiscal) innan de skriver under något eller betalar en handpenning. Du kan ansöka om det personligen på ett skattekontor (Finanças) eller på distans via en advokat eller ett behörigt ombud.

Köpare som bor utanför EU/EES kan behöva utse ett skatteombud i Portugal, eller i stället registrera sig för elektroniska skatteaviseringar. Din advokat berättar vad som gäller för dig.

2. Sätt ihop ditt team och din budget

• En oberoende advokat (advogado eller solicitador) som arbetar för dig, inte för säljaren. Advokaten gör kontrollerna nedan och kan skriva under för din räkning med fullmakt.
• Ett portugisiskt bankkonto – inget lagkrav, men det gör det mycket enklare att betala skatter, el och vatten samt den årliga fastighetsskatten.
• Lånelöfte, om du ska låna. Portugisiska banker lånar ut till personer som inte är bosatta i landet, vanligtvis med lägre belåningsgrad än för bosatta.
• Köpkostnader utöver priset: överlåtelseskatt (IMT), stämpelskatt, notarie- eller registreringsavgifter och advokatarvoden. Be din advokat om en skriftlig kostnadsberäkning för den specifika bostaden innan du lägger ett bud.

3. Kontrollera bostaden innan du binder dig

Innan något bindande avtal skrivs bör din advokat ta fram och granska:

• Certidão permanente do registo predial – fastighetsregistrets utdrag: vem som äger bostaden och om det finns inteckningar, panträtter eller andra belastningar.
• Caderneta predial – skatteregistrets uppgifter, som ska stämma överens med fastighetsregistret och med bostaden du har besökt.
• Licença de utilização – bruksintyget som bekräftar att bostaden lagligt får användas som bostad (äldre byggnader kan i stället ha ett undantag).
• Certificado energético – energicertifikatet, som säljaren måste tillhandahålla.
• Ficha técnica da habitação – den tekniska dokumentationen för bostäder som fått bygglov under de senaste decennierna, som beskriver hur byggnaden har uppförts.
• Bekräftelse på att det inte finns några obetalda föreningsavgifter (condomínio) och att eventuella tillbyggnader, pooler eller annex har bygglov.

4. Skriv föravtalet (CPCV) och betala handpenningen

När kontrollerna visar att allt är i ordning skriver köpare och säljare vanligtvis under ett CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). Det fastställer priset, tillträdesdagen och villkoren, och du betalar en handpenning – sinal – oftast mellan 10 % och 30 % av priset.

Handpenningen skyddar båda parter: om köparen drar sig ur utan skäl förlorar hen den; om säljaren drar sig ur måste säljaren normalt betala tillbaka dubbla handpenningen. Se till att det tydligt framgår av CPCV vad som händer om ditt lån inte beviljas eller om ett problem med dokumenten dyker upp.

5. Betala skatterna och skriv under köpebrevet

Före tillträdet betalar du IMT (överlåtelseskatten, med en glidande skala som beror på priset och på om bostaden ska bli din permanenta bostad) och stämpelskatt (Imposto do Selo, 0,8 % av priset). Båda betalas innan köpebrevet skrivs under.

Äganderätten övergår när escritura (köpebrevet) skrivs under – hos en notarie, vid en Casa Pronta-disk eller som ett dokument bestyrkt av en advokat. Resterande köpeskilling betalas i samma stund, vanligtvis via banköverföring eller bankcheck.

6. Registrera och flytta in

• Din advokat registrerar köpet i fastighetsregistret i ditt namn – hoppa inte över detta; det är registreringen som skyddar dig gentemot tredje part.
• För över vatten, el och internet till ditt namn.
• Från och med året efter betalar du IMI, den årliga kommunala fastighetsskatten, som baseras på bostadens taxeringsvärde.

Bra att veta

Den här guiden är allmän information, inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Regler och skattesatser ändras, och din situation (bosättning, finansiering, själva bostaden) spelar roll – anlita alltid en oberoende advokat innan du skriver under eller betalar något.