Comment vos paiements sur plan sont protégés

1. Comment se déroule un achat sur plan

Vous réservez un lot, signez un contrat d'achat assorti d'un échéancier de paiement — par exemple une part à la signature, d'autres versements à des étapes clés du chantier et le solde à la livraison — puis signez l'acte une fois le bâtiment achevé et autorisé à l'usage. Sur Casa24, les pages des programmes affichent l'échéancier de chaque lot en euros, pour que vous sachiez exactement ce qui est dû et quand.

2. Espagne : une garantie pour chaque paiement

La loi espagnole oblige les promoteurs de logements à protéger les sommes versées par les acheteurs avant la livraison. Chaque paiement doit être couvert par une garantie bancaire individuelle (aval bancario) ou une police d'assurance au nom de l'acheteur, pour le lot acheté, et versé sur un compte dédié. Si le logement n'est pas achevé ou pas livré à temps, l'acheteur peut réclamer le remboursement des sommes versées, avec intérêts.

• Demandez le certificat de garantie lui-même, à votre nom et pour votre lot — pas seulement une clause en promettant un — et vérifiez-le auprès de la banque ou de l'assureur émetteur avant de payer.
• Vérifiez que le promoteur détient le permis de construire (licencia de obra) du projet.
• Les logements neufs doivent être couverts par une assurance structurelle décennale (seguro decenal). La loi prévoit également une responsabilité de trois ans pour les défauts d'habitabilité et d'un an pour les finitions.

3. Portugal : inscrire la protection dans le contrat

Au Portugal, l'achat sur plan est formalisé par un compromis de vente (CPCV). Comme l'essentiel de votre protection se trouve dans ce contrat, faites-le relire par un avocat indépendant avant de signer. Demandez :

• Une garantie bancaire ou une sûreté équivalente couvrant les paiements effectués avant l'acte — et faites-en une condition du CPCV.
• Des paiements liés aux étapes du chantier, avec des pénalités claires en cas de retard de livraison et le droit d'annuler au-delà d'un délai défini.
• Des copies du projet approuvé et du permis de construire (licença de construção) délivré par la municipalité, ainsi qu'une recherche au registre foncier montrant que le terrain est libre de charges.
• Les spécifications techniques de votre lot annexées au contrat.

À l'achèvement, le promoteur doit obtenir la licença de utilização (permis d'habiter) avant que l'acte puisse être signé. Les constructeurs sont responsables des défauts structurels pendant dix ans et des autres défauts pendant cinq ans.

4. Questions à poser à tout promoteur

• Qui garantit mes paiements, et puis-je voir la garantie avant de payer ?
• Le permis de construire est-il accordé, et quand expire-t-il ?
• Quelle est la date de livraison, et que se passe-t-il en cas de retard ?
• Qu'est-ce qui est inclus exactement — finitions, électroménager, parking, rangement ?
• Quels documents recevrai-je à la livraison ?

Vous pouvez envoyer ces questions directement au promoteur depuis n'importe quelle page de programme sur Casa24. Un promoteur qui ne peut pas présenter un document ne cache pas forcément un problème, mais c'est une raison de marquer une pause.

Bon à savoir

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Les protections applicables dépendent du pays, du contrat et du bien — faites toujours relire les documents par un avocat indépendant avant de signer ou de payer quoi que ce soit.