Acheter un bien au Portugal, étape par étape

1. Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF)

Tout acheteur doit disposer d'un NIF (Número de Identificação Fiscal) avant de signer quoi que ce soit ou de verser un acompte. Vous pouvez le demander en personne dans un bureau des impôts (Finanças), ou à distance par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un représentant habilité.

Les acheteurs résidant hors de l'UE/EEE peuvent être tenus de désigner un représentant fiscal au Portugal, ou de s'inscrire à la place aux notifications fiscales électroniques. Votre avocat vous indiquera ce qui s'applique à votre cas.

2. Constituer votre équipe et votre budget

• Un avocat indépendant (advogado ou solicitador) qui travaille pour vous, et non pour le vendeur. Il effectue les vérifications ci-dessous et peut signer en votre nom grâce à une procuration.
• Un compte bancaire portugais — non obligatoire légalement, mais il facilite grandement le paiement des impôts, des factures et de la taxe foncière annuelle.
• Un accord de principe de prêt immobilier, si vous empruntez. Les banques portugaises prêtent aux non-résidents, généralement avec une quotité de financement plus faible que pour les résidents.
• Les frais d'acquisition en plus du prix : droits de mutation (IMT), droit de timbre, frais de notaire ou d'enregistrement et honoraires d'avocat. Demandez à votre avocat une estimation écrite pour le bien concerné avant de faire une offre.

3. Vérifier le bien avant de vous engager

Avant tout contrat engageant, votre avocat doit obtenir et examiner :

• Certidão permanente do registo predial — l'extrait du registre foncier : qui est propriétaire et s'il existe des hypothèques, privilèges ou autres charges.
• Caderneta predial — la fiche fiscale, qui doit correspondre au registre foncier et au bien que vous avez visité.
• Licença de utilização — le permis d'habiter confirmant que le bien peut légalement être utilisé comme logement (les bâtiments anciens peuvent bénéficier d'une exemption à la place).
• Certificado energético — le certificat énergétique, que le vendeur doit fournir.
• Ficha técnica da habitação — la fiche technique des logements autorisés au cours des dernières décennies, qui décrit la construction du bâtiment.
• La confirmation qu'il n'existe aucune charge de copropriété impayée et que les éventuelles extensions, piscines ou annexes sont autorisées.

4. Signer le compromis (CPCV) et verser l'acompte

Une fois les vérifications concluantes, l'acheteur et le vendeur signent généralement un CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). Il fixe le prix, la date de la vente définitive et les conditions, et vous versez un acompte — le sinal — généralement compris entre 10 % et 30 % du prix.

L'acompte protège les deux parties : si l'acheteur se retire sans motif valable, il le perd ; si le vendeur se désiste, il doit en principe restituer le double de l'acompte. Assurez-vous que le CPCV précise clairement ce qui se passe si votre prêt est refusé ou si un problème documentaire apparaît.

5. Payer les taxes et signer l'acte

Avant la vente définitive, vous payez l'IMT (les droits de mutation, selon un barème progressif qui dépend du prix et du fait que le logement sera ou non votre résidence permanente) et le droit de timbre (Imposto do Selo, 0,8 % du prix). Les deux sont réglés avant la signature de l'acte.

La propriété est transférée à la signature de l'escritura (l'acte de vente) — chez un notaire, à un guichet Casa Pronta, ou sous forme d'acte certifié par un avocat. Le solde du prix est payé à ce moment-là, généralement par virement bancaire ou chèque de banque.

6. Enregistrer l'achat et vous installer

• Votre avocat fait inscrire l'achat à votre nom au registre foncier — ne négligez pas cette étape : c'est l'inscription qui vous protège vis-à-vis des tiers.
• Transférez l'eau, l'électricité et internet à votre nom.
• À partir de l'année suivante, vous payez l'IMI, la taxe foncière municipale annuelle, calculée sur la valeur fiscale du bien.

Bon à savoir

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux évoluent, et votre situation (résidence, financement, le bien lui-même) compte — faites toujours appel à un avocat indépendant avant de signer ou de payer quoi que ce soit.