Acheter un bien en Espagne, du NIE à l'escritura

1. Obtenir votre NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale espagnol ; il vous est nécessaire pour signer l'acte, payer les impôts et faire enregistrer le bien. Faites la demande auprès d'un consulat d'Espagne dans votre pays ou d'un commissariat de police désigné en Espagne — comptez plusieurs semaines, donc commencez tôt. Un avocat peut s'en charger pour vous grâce à une procuration.

2. Constituer votre équipe et votre budget

• Un avocat indépendant (abogado) agissant uniquement pour vous. Il mène les vérifications préalables et peut signer en votre nom.
• Un compte bancaire espagnol pour l'achat, les charges de copropriété, la taxe foncière annuelle (IBI) et les factures.
• Un accord de principe de prêt immobilier si vous empruntez — les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement avec une quotité de financement plus faible.
• Les frais d'acquisition en plus du prix : droits de mutation ou TVA, droit de timbre, frais de notaire, de registre foncier et honoraires d'avocat. Demandez à votre avocat une estimation écrite pour le bien concerné.

3. Réserver le bien

Une fois votre offre acceptée, un court contrat de réservation assorti d'un petit acompte retire généralement le bien du marché pendant quelques semaines, le temps que votre avocat effectue les vérifications. Lisez les conditions : vérifiez si, et quand, l'acompte de réservation est remboursable.

4. Vérifications préalables

Avant tout contrat engageant, votre avocat doit vérifier :

• La nota simple du Registro de la Propiedad — le propriétaire inscrit et les éventuelles hypothèques, saisies ou autres charges.
• Que le bien est légalement construit et autorisé, y compris les éventuelles extensions ou piscines, et qu'il dispose du certificat d'occupation exigé dans sa région (cédula de habitabilidad ou licencia de primera ocupación).
• Les avis d'IBI (taxe foncière annuelle) et un certificat de la communauté des propriétaires attestant l'absence de charges impayées.
• Le certificat de performance énergétique, que le vendeur doit fournir.
• La situation urbanistique locale, en particulier pour les terrains ruraux et les biens en bord de mer.

5. Signer le contrat privé (arras) et verser l'acompte

L'acheteur et le vendeur signent ensuite un contrato de arras, qui fixe le prix, la date de la vente définitive et les conditions. L'acheteur verse généralement 10 % du prix. Dans la forme la plus courante (arras penitenciales), l'acheteur qui se retire perd l'acompte, et le vendeur qui se désiste en restitue le double.

6. Les taxes, le notaire et l'acte

La propriété est transférée à la signature de l'escritura pública devant un notaire espagnol et au paiement du solde. Les taxes dépendent du bien :

• Logements anciens (revente) : droits de mutation (ITP), fixés par chaque région — globalement entre 6 % et 10 % du prix.
• Logements neufs achetés à un promoteur : TVA (IVA) — actuellement 10 % pour l'immobilier résidentiel — plus le droit de timbre (AJD), également fixé par chaque région.

Le vendeur paie normalement l'impôt municipal sur la plus-value (plusvalía municipal). Si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'administration fiscale — votre avocat s'en chargera.

7. Enregistrer l'achat et vous installer

• Votre avocat ou l'étude notariale dépose l'acte au registre foncier — c'est l'inscription qui protège votre propriété vis-à-vis des tiers.
• Transférez les contrats de fourniture et l'IBI à votre nom.
• En tant que propriétaire non-résident, vous déposez une déclaration annuelle d'impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210) pour le bien, même si vous ne le louez pas.

Bon à savoir

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux d'imposition varient d'une région à l'autre et évoluent dans le temps — faites toujours appel à un avocat indépendant avant de signer ou de payer quoi que ce soit.